Способы обеспечения: новое в законодательстве

1 июня 2015 г. вступили в силу изменения, внесенные Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», касающиеся общих положений об обязательствах, в том числе об обеспечении обязательств. Кодекс дополнен парагр. 8 гл. 23 (ст. 381.1, 381.2), которым введен новый способ обеспечения обязательств- обеспечительный платеж. Этот институт не является внезапно придуманным законодателем, а взят из сложившейся практики[1] его использования как договорного способа[2] обеспечения обязательств. Использование нового способа обеспечения возможно и в нотариальной практике.

Обеспечительным платежом является денежная сумма, которая вносится одной стороной в пользу другой стороны в качестве обеспечения обязательства. Кроме обеспечительной функции обеспечительный платеж выполняет также и платежную функцию, так как в последующем эта сумма засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В качестве обеспечительного платежа могут передаваться акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками, подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству, в этих случаях применяются все правила об обеспечительном платеже.

Немаловажным является указание кодекса на то, что обеспечительным платежом может обеспечиваться обязательство, которое возникнет в будущем. Это дает возможность использовать обеспечительный платеж при заключении предварительного договора, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор продажи недвижимости, и обеспечивать будущий договор продажи.

Обеспечиваться этим способом могут:

а) денежные обязательства, при этом особых ограничений кодекс в этой части не содержит. В связи с этим можно предположить, что обеспечительный платеж может быть востребованным и в сделках по продаже недвижимости. Достаточно широкое распространение имеют случаи, когда часть денежных средств по договору уплачивается при заключении договора или на момент подачи договора в регистрирующий орган, остальная сумма — после регистрации перехода права собственности к покупателю. Например, приобретение по ипотечным сделкам, когда банк требует, чтобы определенная сумма была заранее уплачена покупателем продавцу из собственных средств, а окончательный расчет производится из кредитных средств после представления документов о регистрации перехода права к покупателю.

Следует отметить, что правовой статус сумм, уплачиваемых покупателем продавцу при заключении договора продажи недвижимости законодательством не определяется. Так, понятия «аванс», «предварительная оплата» употребляются в ГК РФ в следующих случаях:

статья 380 ГК РФ — «в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное»;

статья 487 ГК РФ — «в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором...»;

статья 500 ГК РФ «в случае, когда договором розничной купли-продажи предусмотрена предварительная оплата товара...»;

статья 711 ГК РФ «если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных её этапов...», «подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда»;

статья 735 ГК РФ — «с согласия заказчика работа может быть оплачена им при заключении договора полностью или путём выдачи аванса»;

статья 823 — «договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты...».

Анализ приведённых статей позволяет сделать вывод о том, что аванс и предварительная оплата — это платежи по договору, т.е. стороны к моменту выплаты сумм должны быть связаны договорными обязательствами (либо это платежи в случаях, установленных законом). Законодатель не даёт определения понятий «аванс» и «предварительная оплата». Проанализировав использование указанных понятий в вышеуказанных статьях, можно сделать вывод, что аванс — это предварительная уплата денег частично.

Использование обеспечительного платежа в сделках с недвижимостью определяет правовой статус денежных средств, уплачиваемых по договору. При этом из анализа п.1 ст. 381.1 ГК РФ можно сделать вывод, что размер обеспечительного платежа не может равняться сумме оплаты по договору по следующему основанию: этот платеж является способом обеспечения денежного обязательства, т.е. само обязательство еще полностью не должно быть исполнено.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств. Данное положение также может быть востребовано в сделках с недвижимостью: например, стороны заключили предварительный договор и договорились о заключении в будущем договора продажи по ипотечной сделке в случае одобрения банком кредита покупателю, уплатили небольшую сумму обеспечительного платежа. Предварительным договором также предусмотрели, что после одобрения кредита покупатель уплачивает еще определенную сумму обеспечительного платежа (в сумме, которую требует банк), окончательный расчет производится после регистрации перехода права собственности к покупателю.

б) обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора. Вероятно, этот вариант может найти применение по договорам, связанным с предпринимательской деятельностью,

в) обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 ГК РФ «Требования, связанные с организацией игр и пари и участием в них» — это единственный случай, когда кодекс непосредственно указывает на конкретное обязательство.

Последствия обеспечительного платежа:

при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, он засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства,

если в предусмотренный договором срок обстоятельства, предусмотренные в договоре, не наступили или обязательство прекратилось, обеспечительный платеж подлежит возврату, при этом стороны своим соглашением могут предусмотреть и иное, например, возврат платежа не в полном размере (из полученных 50 т.р., вернуть только 30 т.р.). Этим обеспечительный платеж отличается от задатка, который возвращается в двойном размере. Можно также предусмотреть оставление обеспечительного платежа в полном размере у получившей его стороны (в этой части он совпадает с задатком),

на сумму обеспечительного платежа проценты, установленные ст. 317.1 кодекса, не начисляются, иное можно предусмотреть договором. Уплата процентов может быть предусмотрена и на случай его возврата, и на период его нахождения, в том числе частичный, у стороны до исполнения обеспеченного обязательства.

При удостоверении доверенностей на продажу недвижимости часто включаются полномочия на заключение предварительных договоров с правом получения аванса, задатка. Желательно в доверенность включать и полномочия на получение обеспечительного платежа, причем не только по предварительному договору, но и по основному обязательству, например, в следующей формулировке: «для чего предоставляю право заключать договор продажи и предварительный договор с любыми способами обеспечения, в том числе с задатком, обеспечительным платежом, производить расчеты по сделкам, получать оплату по договорам, получать аванс, задаток, обеспечительный платеж, при необходимости — возвращать полученные денежные средства»

Новеллой законодательства является также дополнение ст.380 ГК РФ пунктом 4, в соответствии с которым по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, законодатель учел сложившуюся судебную практику о возможности соглашения о задатке по предварительному договору в обеспечение будущего договора (см. Определение Верховного Суда РФ от 22.07.2008 N 53-В08-5, КонсультантПлюс).